Archief voor categorie: Overdrachtsbelasting

Een echtpaar koopt een woning. Om aanspraak te maken op het verlaagde tarief van de overdrachtsbelasting verklaren zij de woning als hoofdverblijf te zullen gebruiken. Nog voor de levering van deze woning vinden zij echter hun droomwoning. Pas na de levering van de eerste woning wordt de financiering van de droomwoning goedgekeurd. Het echtpaar stelt dat het vinden van hun droomwoning en de financieringsmoeilijkheden onvoorziene omstandigheden zijn. Als de financiering niet was gelukt, hadden ze de eerste woning als hoofdverblijf in gebruik genomen. 

Omdat de eerste woning nooit werd bewoond, legt de inspecteur naheffingsaanslagen op. De wetsgeschiedenis noemt voorbeelden als overlijden, echtscheiding, baanverlies en het aanvaarden van een baan in een andere regio of emigratie, die redelijkerwijs het niet-bewonen van de woning als hoofdverblijf kunnen rechtvaardigen. Het hof oordeelt dat het verkrijgen van de droomwoning niet als zodanige onvoorziene omstandigheden geldt. Het verlaagde tarief van 2% is daarom niet van toepassing. De naheffingsaanslagen zijn terecht opgelegd.

De staatssecretaris van Financiën heeft het beroep in cassatie ingetrokken tegen de uitspraak van Hof Den Haag van 10 april 2025. De uitleg van het hof biedt duidelijkheid omtrent de toepassing van het verlaagd tarief en de startersvrijstelling en draagt bij aan een verbetering van de uitvoerbaarheid van de regeling, aldus de staatssecretaris.

Tijdstipbelasting

Aangezien de overdrachtsbelasting een tijdstipbelasting is, dient de toepassing van het verlaagd tarief en de startersvrijstelling op het moment van verkrijging te worden getoetst. In hoeverre kan aan het hoofdverblijfcriterium worden voldaan als reeds voor of op het moment van de verkrijging vaststaat dat de woning slechts tijdelijk als hoofdverblijf zal worden gebruikt?

Zes maanden

Voor het begrip ‘anders dan tijdelijk’ kan worden aangesloten bij de termijn van zes maanden die in de parlementaire geschiedenis wordt genoemd. Deze termijn van zes maanden kan worden aangehouden voor zowel de hoofdverblijfverklaring als voor de periode van het daadwerkelijk als hoofdverblijf gebruiken van de woning. Een en ander behoudens situaties van oneigenlijk gebruik of misbruik.

In de regel betaalt u bij de aankoop van een eigen woning 2% overdrachtsbelasting, maar er bestaan verrassende uitzonderingen. In deze zaak draait het om de vraag wanneer iemand wel en wanneer iemand niet kan profiteren van het lagere tarief. Het lage tarief geld als de verkrijger de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken en dit voorafgaand aan de verkrijging duidelijk en zonder voorbehoud schriftelijk vastlegt. De inspecteur vond dat de woning niet lang genoeg als hoofdverblijf werd gebruikt en legde daarom een naheffingsaanslag op. De rechtbank moest oordelen of de naheffingsaanslag terecht was opgelegd.

Feiten

Een stel kocht op 31 januari 2021 een woning, met de bedoeling deze als hoofdverblijf te gaan gebruiken. De vereist verklaring is voor de levering opgesteld. Nog voor deze woning werd geleverd, kocht het stel een andere woning. Nadat de eerste woning was geleverd, heeft het stel deze woning betrokken. Nog geen drie maanden later is de tweede woning geleverd. Weer een maand later heeft het stel de tweede woning betrokken.

Standpunt van de belanghebbende

De belanghebbende stelde dat zij de intentie had om de eerste woning ‘anders dan tijdelijk als hoofdverblijf’ te gaan gebruiken. Zij had een daartoe strekkende verklaring bij de inspecteur ingediend. De belanghebbende stelde de eerste woning verlaten te hebben vanwege persoonlijke omstandigheden. Volgens haar waren deze omstandigheden van dien aard dat zij redelijkerwijs niet in staat was de woning langdurig als hoofdverblijf te gebruiken. Daarom was zij van mening dat zij recht had op het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting. De belanghebbende beriep zich op de wettelijke bepaling die luidt dat, indien sprake is van een onvoorziene omstandigheid, het verlaagde tarief toch kan gelden. Zij stelde dat de aankoop van een tweede woning, waar zij zich beter thuis voelde, een dergelijke onvoorziene omstandigheid vormde. Zij benadrukte dat haar intentie altijd was geweest om beide woningen langdurig als hoofdverblijf te gebruiken.

Standpunt van de inspecteur

De inspecteur vond dat de belanghebbende niet aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief voldeed. Volgens de inspecteur was het criterium 'anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken’, duidelijk niet gehaald. Daarom legde hij een naheffingsaanslag op voor het verschil tussen het verlaagde tarief van 2% en het algemene tarief van 8%. Daarnaast betoogde de inspecteur dat de aankoop van de tweede woning geen onvoorziene omstandigheid vormde, zoals bedoeld in de wet. De wetgever had namelijk specifieke situaties voor ogen, zoals overlijden, echtscheiding of baanverlies, en niet de wens om een andere woning te betrekken. Daarmee achtte de inspecteur het beroep van de belanghebbende op onvoorziene omstandigheden ongegrond.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank moest oordelen of de belanghebbende voldeed aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief. Uit de parlementaire geschiedenis blijkt dat het criterium 'anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gebruiken' inhoudt dat de woning minimaal zes maanden als hoofdverblijf moet worden gebruikt. Alleen in uitzonderlijke omstandigheden kan hiervan worden afgeweken. In dit geval was het duidelijk dat belanghebbende de eerste woning slechts voor een korte periode als hoofdverblijf had gebruikt, waarna zij verhuisde naar de tweede woning. De rechtbank overwoog dat de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden niet van dien aard waren dat het onmogelijk was om de woning langdurig te gebruiken. De aankoop van een tweede woning was een bewuste keuze en geen onverwachte gebeurtenis, die onder de noemer 'onvoorziene omstandigheden' valt.
De rechtbank concludeerde daarom dat de belanghebbende niet voldeed aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief. De naheffingsaanslag is terecht opgelegd. Dit betekende dat belanghebbende alsnog 8% overdrachtsbelasting moest betalen voor de eerste woning. Ook de in rekening gebrachte belastingrente bleef in stand, aangezien deze volgde uit de naheffingsaanslag.

Advies voor woningkopers

Bent u van plan een woning te kopen en twijfelt u of u in aanmerking komt voor het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting? Het is belangrijk om vooraf goed te begrijpen welke voorwaarden hiervoor gelden. In sommige gevallen kan een verkeerde inschatting leiden tot een naheffingsaanslag, met aanzienlijke financiële gevolgen. Neem daarom gerust contact met ons op. Wij helpen u graag.

De verkrijging van een in Nederland gelegen onroerende zaak vormt een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Wanneer bij de verkrijging van een onroerende zaak omzetbelasting is geheven, geldt een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. Omzetbelasting wordt geheven bij de levering van nieuwbouw en bij de levering van een bouwterrein. Onder een bouwterrein wordt verstaan onbebouwde grond, die bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen.

Als een oud gebouw wordt geleverd, kan niet zonder meer worden uitgesloten dat sprake is van de levering van onbebouwde grond als de levering gepaard gaat met door of voor rekening van de verkoper verrichte sloopwerkzaamheden. Beoordeeld moet worden wat het voorwerp van de levering is, mede in het licht van hetgeen partijen zijn overeengekomen. Dit volgt uit het arrest Don Bosco. Aan de andere kant sluit bebouwing niet uit dat sprake is van onbebouwde grond als de omvang van de bebouwing in verhouding tot de omvang van de onroerende zaak verwaarloosbaar is. Ongeacht de omvang van de bouwwerken en de verhouding tussen de bebouwde en onbebouwde gedeelten kan het onbebouwde gedeelte als bij de bebouwing behorend terrein kwalificeren. In dat geval is sprake van bebouwde grond.

Alleen als de verkoper van een gebouw in samenhang met de verkoop en levering van het gebouw de sloop ervan verricht, kan sprake zijn van de levering van onbebouwde grond. Een op de koper rustende sloopverplichting is daartoe niet toereikend. In een dergelijk geval is bij de levering overdrachtsbelasting verschuldigd.

Een echtpaar kocht een woning en kort daarna een tweede woning. De vraag was of de verkrijging van beide woningen belast kon worden met het verlaagde tarief voor de overdrachtsbelasting van 2%, ondanks dat de kopers al een koopovereenkomst hadden gesloten voor een andere woning. Het echtpaar voerde aan dat zij woning 1 meer dan zes maanden als hun hoofdverblijf hadden gebruikt, terwijl de inspecteur stelde dat de intentie om de woning blijvend als hoofdverblijf te gebruiken ontbrak. De rechtbank diende te oordelen of het ontbreken van deze intentie het verlaagde tarief blokkeerde.

Feiten

Het echtpaar kocht op 21 juni 2021 een woning (woning 1) voor een koopsom van € 838.500. De akte van levering van woning 1 werd gepasseerd op 5 januari 2022, waarbij 8% overdrachtsbelasting werd betaald. Op 1 oktober 2021, enkele maanden na het sluiten van de koopovereenkomst voor woning 1, kocht het echtpaar woning 2. De levering van deze woning vond plaats op 8 februari 2022, waarbij 2% overdrachtsbelasting werd voldaan. Omdat woning 2 verbouwd werd, woonde het echtpaar van 7 januari 2022 tot 12 augustus 2022 in woning 1. Het echtpaar maakte bezwaar tegen de betaalde overdrachtsbelasting voor woning 1 en verzocht om toepassing van het verlaagde tarief van 2%.

Standpunt van de inspecteur

De inspecteur wees het bezwaar af, met de argumentatie dat het echtpaar al vóór de levering van woning 1 een koopovereenkomst voor woning 2 had gesloten. Hierdoor ontbrak volgens de inspecteur de intentie om woning 1 anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken.

Oordeel van de rechtbank

De rechtbank oordeelde dat de kopers niet voldeden aan de voorwaarden voor het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting. Voor de toepassing van dit tarief moet de koper de intentie hebben om de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken. Hoewel het echtpaar meer dan zes maanden in woning 1 heeft gewoond, was al vóór de levering van woning 1 een koopovereenkomst gesloten voor woning 2. Dit suggereerde dat woning 1 slechts tijdelijk zou worden gebruikt.

Conclusie

In deze casus speelde het zogenaamde zesmaandencriterium een belangrijke rol. Het zesmaandencriterium houdt in dat, als een woning minimaal zes maanden als hoofdverblijf wordt gebruikt, dit een sterke indicatie is dat de woning anders dan tijdelijk bewoond wordt. Echter, de rechtbank benadrukte dat dit criterium niet leidend is. Het belangrijkste blijft de intentie van de koper op het moment van de verkrijging van de woning. Omdat het echtpaar al vóór de levering van woning 1 een koopovereenkomst voor een andere woning had gesloten, ontbrak de intentie om woning 1 blijvend als hoofdverblijf te gebruiken. Dit betekende dat het verlaagde tarief niet van toepassing was.

Deze uitspraak maakt duidelijk dat de intentie bij de verkrijging van een woning doorslaggevend is voor de toepassing van het verlaagde tarief overdrachtsbelasting. Zelfs als een woning langer dan zes maanden als hoofdverblijf wordt gebruikt, kan het ontbreken van de juiste intentie ertoe leiden dat het standaardtarief overdrachtsbelasting van toepassing is.

Heeft u vragen over de toepassing van het verlaagde tarief overdrachtsbelasting? Neem contact met ons op voor deskundig advies en begeleiding.